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二綫零售商重返核心舖

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自 劉家麗
2017/12/1 9:00 上午
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二綫零售商重返核心舖

自 劉家麗 封面故事
2017/12/1 9:00 上午
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香港寸金寸土,租金成本是零售業經營的重大開支之一,零售市道回暖,與之息息相關的商舖租務市場會否因此而帶動,進而增加商戶的成本,讓加租的惡果反噬普羅大眾,再次承受物價上升、通脹升溫的壓力?

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,雖然年初以來本港的零售市道明顯好轉,惟現時銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角4個核心區舖租仍在向下調整,以近期成功續約的銅鑼灣羅素街26號地舖為例,其續約租金較舊合約租金大幅下跌約38%。

他指出,整體核心區的租金仍未止跌,現時普遍商戶續租租金會調整兩至三成,主要由於在早年零售市道暢旺時,核心區租金升幅以倍數計,租金水平居全港之冠,即使現時出現調整,惟仍未回到合理水平,重點是現時的零售市道不如當年的好,故商戶在續租時不會十分進取。

商舖的租約期一般為2至3年,現時零售市道向好,核心區商舖租金不升反跌,商戶在續租時態度欠進取,是否反映商戶也不看好本港未來的零售市道?

黃漢成表示不認同,他認為,這主要由市場的供應和需求決定。

以往在零售市道暢旺時,零售商有能力用高價租用地理位置優越的舖位,並在各核心區內「插旗」,搶佔市佔率。對比近年,零售市道轉弱,商戶因而改變策略,減少零售店舖的數量,控制成本,相對需求便隨之減少。因此,他認為,並非商戶不看好未來的零售市道,更多的是改變經營策略,不再以「插旗」的方式搶奪市佔率。

核心區商租持續調整

他強調,本港零售市道最差的時候已經過去了,愈來愈多不同類別的租戶進駐核心區,除了鐘錶珠寶零售商戶外,核心區內的商戶更多元化,包括美容、飲食、銀行等商戶重投核心區。

「核心區的租金水平將橫行一段時間,主要由於現時核心區商舖的空置率仍處於高位,以銅鑼灣和尖沙咀為例,商舖的空置率達7%至8%,為近十年新高,故即使本港零售市道好轉,核心區商舖租金也不會大幅反彈。」黃漢成說。

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基同樣認為,核心區商舖租金仍未見底,個人認為租金進一步回落至2008至2009年的水平才算合理。

他表示:「由於核心區商舖空置率高,普遍租戶因此而壓價,普遍業主須下調租金方能較容易獲得承接,這是目前本港核心區商舖市場的現狀。不過,由於業主和租戶雙方具有一定的議價空間,這有助刺激交投、降低空置率,預期明年第一季,核心區商舖的空置率可降至約5%。」

現時整體商舖市場明顯較2015年好轉,黃偉基指出,年初至今,本港整體商舖(以地舖為主)的成交宗數平均每季約450至500宗,較「佔中」和「反水貨客」時期提升兩至三成,反映不少租戶重投商舖市場。

他透露,由於核心區商舖租金進一步調整,從今年第三季起,早年被昂貴租金逼退二線的商戶,重新回流一線地段的現象明顯,尤以餐飲商戶最為明顯。

民生區商舖表現不俗

值得留意的是,相對於核心區商舖市場的低迷,非核心區尤其是民生區域,例如屯門、元朗、大埔、西環、北角等地區的商舖租務市場表現卻不俗。

究其原因,黃偉基表示,以元朗、荃灣區為例,由於近年區內的新樓落成量大、人流量增加,帶動區內消費;加上商舖空置率低至約1%至3%,區內商舖受追捧。展望2018年,他預期,民生區商舖租金將有10%至15%的增長。

黃漢成同樣看好非核心商舖市場未來的發展。他認為,民生區的消費力較穩定,商舖租金水平較少受旅客數量或零售市道的影響,相對舖租走勢也較為穩定,不少投資者轉投民生區或非核心區的商舖,故整體商舖市場的交投並不差,非核心區的交投更跑贏核心區,個人更看好民生區商舖租務發展,預期2018年非核心區的舖租升幅可達5%至8%。

「隨着核心區商舖租金趨向穩定,以及非核心區舖租繼續上揚,個人相信2018年本港的零售市道不會太差,近期也看到不少投資者重投商舖市場。」黃漢成說。

黃偉基指出,由於核心區商舖市場持續調整,相反,受本土消費帶動,非核心區商舖市場一片繁榮,預期未來兩年核心區和非核心區商舖租金升幅差距將進一步擴大,直至核心區的空置率降至低位。

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